تغییر کاربری ملک و وضعیت حق ارتفاق
تغییر کاربری تنها صلاحیت استفاده ملک را تغییر می‌دهد و ارتباطی با مرور ارتفاق ( که در مقابل نوع کاربری، استحقاق کاربری، استحقاق مستقلی است) نداشته و سقوط حق ارتفاق نیازمند دلیل و استحصاب، بقای آن را تضمین می‌کند نتیجه اینکه حق ارتفاق وابسته به ملک با نپع کاربری خاصی نیست و تغییر کاربری و یا تغییر کیفی‌صلاحیت استفاده از مال تاثیری در وجود یا عدم وجود ارتفاق ندارد
ارتفاق که به اعتبار مالکیت خود، می تواند از ملک دیگری استفاده کند از کلمه عربی رفق به معنی دارا کردن اتخاذ گردیده، در اصطلاح حقوقی نیز از معنی لغوی آن دور نشده است،چه آنکه مالک ملک باید با صاحب حق ارتفاق به رفق و مدارا رفتار نماید و جلوگیری از استفاده از ملک خود؛ چنان که باغی در همسایگی خانه دیگری است و‌مالک باغ برای مشروب نمودن درختان باغ خود، حق بردن آب از خانه همسایه را داشته باشد.
امامی، سید حسن؛ کتاب حقوق مدن، جلد۱
حق ارتفاق جنبه شخصی ندارد و‌به مناسبت مالکیت شخصی بر ملکی بر او ایجاد می شود و در اثر انتقال ملک به مالک جدید تعلق می گیرد. به همین جهت، به مسامحه گفته اند حقی است برای ملکی در ملک دیگری.
کاتوزیان، ناصر؛ قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، ص ۷۶
در این رابطه به نمونه رای زیر دقت بفرمائید :
گرچه با توجه به نظر کارشناس منتخب و اسناد تقدیم شده به دادگاه نمی توان حدود واقعی پلاک های ۲۰۸۱/۱ و ۲۰۹۱ را تعیین کرده و بالنتیجه طول کوچه باقی مانده از پلاک ۲۰۹۱ که خواندگان به موجب تقسیم نامه شماره ۱۶۷۹۲ از آن حق عبور و حریم دارند در پرونده امر به طور قطع روشن نشده و توضیحات کارشناس نیز نمی تواند اشکالات موجود را حل و نظر نامبرده را در مقابل اعتراضات خواندگان در این خصوص مدلل دارد، ولی نظر به اینکه به طور مسلم کوچه مزبور و حد غربی پلاک ۲۰۹۱ تا محل فعلی درب خانه خواندگان امتداد ندارد و نابراین حق مورد استناد ایشان در قطعه زمین خریداری خواهان از مالک پلاک ۲۰۹۴/۱ به هیچ وجه وجود خارجی ندارد. نظر به اینکه، بنا به حکایت سند شماره ۴۲۴۹ و توضیحات کارشناس منتخبیه ضمن صورت مجلس مورخه ۱۳۳۷/۲/۱۷، کوچه مزبور که فعلا به عرض دو متر و طول ۹/۲۰ در محل وجود دارد جدیدا و در اثر تراضی بین مالکین ۲۰۹۴۱/۱ و ۲۰۸۱/۱ به وجود آمده است و بنابراین از لحاظ تصرفات خواندگان و حکم ماده ۹۷ قانون مدنی نیز نمی‌توان برای آنان حقی در کوچه مزبور قائل شد.
نظر به اینکه در هیچ یک از اسناد تقدیمی و پرونده های ثبتی برای خواندگان در ملک خواهان حقی پیش بینی نشده است و بر فرض که بتوان به عنوان ملازمه با حق حریم خواندگان در باقی مانده پلاک ۲۰۹۱ و با توجه به مواد ۱۰۴ و ۲۲۰ قانون مدنی حقی در عبور و مرور از پلاک شماره ۲۰۸/۱ برای خواندگان قائل شد، حق مزبور‌به هیچ وجه در کوچه فعلی وجود ندارد: زیرا اولا؛ به شرحی که گفته شد خواهان در این خصوص قائم مقام قانونی مالک پلاک ۱/۲۰۹۴ می‌باشد و مالک مزبور به هیچ وجه در تنظیم تقسیم نامه شماره ۱۶۷۹۲ دخالت نداشته تا توهم التزامی برای او بشود، ثانیا : به موجب مستفاد از مواد ۹۳ و ۱۳۶ قانون مدنی، حق ارتفاق و حریم از حقوق عینی و قائم به ملک است و بر شخص معینی تحمیل نمی‌شود تا بتوان در قطعه زمین خریداری شده نیز، به تبع اینکه به مالکیت خواهان در آمده، آن را موجود دانست.
بنا به مراتب مزبور، قدر مسلم آن است که عبور خواندگان را از محل فعلی مستند به هیچ وجه حق الزام آوری نسبت به خواهان نمی توان کرد ( و چون خواهان بنا به حکم ماده ۹۸ قانون مدنی هر وقت که بخواهد می‌تواند از اذن خود در این مورد رجوع کند). لذا خواندگان محکوم می‌شوند که درب موجود در ملک خواهان را مسدود کرده، مبلغ ۱۵۸۲ ریال بابت هزینه دادرسی و حق الزحمه کارشناس و مبلغ یک هزار و پانصد ریال بابت حق‌الوکاله وکیل به خواهان بپردازند. رای حضوری و پژوهش پذیر است.
کاتوزیان، ناصر؛ کتاب عدالت قضائی، گزیده آراء، انتشارات دادگستر، چاپ اول، بهار سال ۱۳۷۸
فرق حق ارتفاق با حق انتفاع
حق ارتفاق از دسته حقوقیست که به عنوان تبعی شناخته می شود و تابع ملکی که به نفع آن برقرار شده می‌باشد لیکن حق انتفاع حقی است مستقل و اصلی که برای استفاده شخص منتفع برقرار می‌شود و به همین جهت ممکن است به دیگران نیز واگذار شود در حالی که ارتفاق املاک حقی تبعی و از فروع حق‌مالکیت است و جدای از آن ملک که برای آن حق ارتفاق در نظر گرفته شده قابل نقل و انتقال نیست.
حق ارتفاق مختص ملک غیر منقول اعم از زمین یا خانه برای کمال استفاده از آن به طور دائم برای مالک ملک دیگر در نظر گرفته می شود که پیوسته وجود چنین حقی منوط به موجودیت اصل ملک است، لیکن حق انتفاع موقتا برای شخص یا اشخاص منتفع در ملک غیر منقول یا مال منقول یک مالک در نظر گرفته می‌شود. همچنین از دیگر تمایزات حق ارتفاق یا حق انتفاع را می‌توان در زمان دانست و اینکه حق ارتفاق به طور دائم منعقد می‌گردد و حق انتفاع برای کمال استفاده و انتفاع از ملک صاحب حق است و‌در پایان، حق ارتفاق فقط بر مال غیر منقول یعنی در اراضی و املاک برقرار می شود، ولی موضوع حق انتفاع می‌تواند مال منقول یا غیر منقول هم باشد.
نشست های قضایی:
سوال: شخصی در زمین دیگری حق مرور دارد، حال نامبرده زمین کشاورزی خویش را تبدیل به مسکونی کرده است. آیا صاحب ملک می‌تواند مانع عبور دارنده حق ارتفاقی شود( با این استدلال که زمین کشاورزی شما تبدیل به مسکونی شده است و دیگر استفاده کشاورزی نمی شود)؟
جواب ( اتفاق نظر): قطع نظر از ایرادی که نظریه پردازان حقوق مدنی ایران در تعریف حق ارتفاق نسبت به ماده ۹۳ آن قانون مطرح و در مشروح قانون مدنی به آن اشاره می شود اصولا حق ارتفاق با وجوه ممیزه ای که نسبت به حق انتفاع از ملک دیگری دارد شامل حق مرور، حق مجرا، حق شرب، حق پنجره و ناودان و غیره می شود گسترده این حق وابسته است به نفوذ ارادت در قرار داد و‌نیز تابع عرف و اقتضا و امکان انتفاع ( انتفاع در معنای عام ) از مال غیر منقول ذاتی است که متعلق موضوع حق ارتفاق قرار می گیرد. بنابراین، چنان چه بر مجاور ملکی شرط شود که حق ساختن ساختمان در شماره طبقات خاصی را ( برای مثالی از سه طبقه بیشتر ) ندارد این حق، ارتفاق و باید در محدوده ماده ۹۳ به بعد قانون مدنی ایران مطالعه می‌شود. با ذکر‌این مقدمه، مقدمه ای دیگر برای تشریح و تحلیل سوال لازم است و آن احصا و شمردن اوصاف حق ارتفاق است در تئوری حقوق مدنی، مرسوم است که گفته شود حق ارتفاق: اولا: حق ارتفاق حق عینی است ( حق عینی در مقال حق دینی ) یعنی حقی است که مستقیم به عین بر می‌گردد نه بر ذمه. به همین دلیل از جمله شاخه های مالکیت است ( مالکیت به عنوان نماد کامل حق عینی در مقابل ارتفاق و انتفاع که ناقص است) ثانیا: حق ارتفاق حق عینی بر‌مال غیر منقول از نوع تبعی است یعنی تابع ملک است و به تبع ملک ایجاد می شود و خود اصالتی ندارد. با توجه به دو مقدمه مذکور فرض سوال این است که آیا تغییر کاربری زمین از زراعی به مسکونی موجب سقوط حق ارتفاق است یا اینکه باید به بقای حق ارتفاق اظهار نظر کرد؟
نگاه سطحی به موضوع ممکن است چنین نتیجه دهد که مرور (ارتفاق مرور) به تبع موضوع کاربری ملک مرور کشاورز است. لذا چون کاربری ملک از زراعی به مسکونی تبدیل شده است و از آنجا که حق ارتفاق نمی‌تواند در این موقعیت به جهت وابسته بودن به نوع کاربری تبدیل شود محکوم به سقوط است نگاه عمیق به موضوع نتیجه دیگری می‌دهد به این شرح که: به نظر نمی رسد ارتفاق وابسته به ملک با کاربری خاصی باشد یعنی این گونه نیست که ارتفاق مرور برای زمین کشاورزی به کاربری کشاورزی آن وابسته باشد و چنان چه تغییر کاربری داده شود ارتفاق مرور به تبع آن زایل شود بلکه ارتفاق مرور وابسته به ملک غیر منقول است و منحصرا چون حق تبعی است اگر متبوع زوال باید تابع نیز زایل می‌شود. لذا پرسش این است که آیا تغییر کاربری ملک ( تغییر نوع بهره وری ) به منزله زوال حکمی ( نه زوال مادی که عدم آن واضح است ) ملک (متبوع) در نتیجه موجب سقوط حق ارتفاق (تابع) است؟ پاسخ منفی است. تغییر کاربری تنها صلاحیت استفاده ملک را تغییر می‌دهد و ارتباطی با مرور ارتفاق ( که در مقابل نوع کاربری، استحقاق کاربری، استحقاق مستقلی است) نداشته و سقوط حق ارتفاق نیازمند دلیل و استحصاب، بقای آن را تضمین می‌کند. نتیجه اینکه حق ارتفاق وابسته به ملک با نپع کاربری خاصی نیست و تغییر کاربری و یا تغییر کیفی‌صلاحیت استفاده از مال تاثیری در وجود یا عدم وجود ارتفاق ندارد.
اما شق دوم سوال که مربوط به گسترده حق ارتفاق است نیز حای بحث و بررسی دارد.
ممکن است گفته شود ارتفاق مرور به جهات دلیلی که ساقط نمی‌شود به همان دلیل نیز افزودن و کاستن بر میزان استفاده از حق ناپسند و غیر منطقی است. این استدلال نیز ممکن است با بررسی ماده ۱۰۴ قانون مدنی که در بخش انتهایی «به ضرورت انتفاع» اشاره کرد و خود ماده در مقام بیان میزان حق استفاده از حق استفاده از حق ارتفاق است، تعدیل شود. چرا که داوری عرف به اینکه وسعت «ضرورت انتفاع» را مشخص سازد حسب نوع کاربری و صلاحیت استفاده از مال متفاوت و به همان نسبت متغیر از‌جهت میزان است. از سوی دیگر تفسیر موسع در خصوص ضرورت انتفاع نیز موجب تحمیل ضرر بر من غلیه الحق ( صاحب ملک) شده و افزایش میزان استحقاق باعث کاهش میزان ملک صاحب ملک خواهد شد. لذا باید به قدر متقین اکتفا کرد و چنین داوری کرد که صاحب حق ارتفاق با تغییر نوع کاربری در زمین زراعی به استحقاقی دست یافته که وسعت مقدمات و لوازم وصول این استحقاق (منظور حق ارتفاق عبور در فرض سوال) با استحقاق مالک ملک مجاز (من علیه الحق) و در واقع با اصل تسلیط در تعارض است و به حکم قاعده «تعارضا نساقطا» هر دو محکوم به سقوط بوده و آنجه باقی مانده استصحاب بقای ارتفاق با همان مقدار و میزان استفاده قبلی است.
جواب (نظر کمیسیون): مطابق تعریف قانون مدنی از حق ارتفاق در‌ماده ۹۳ قانون مدنی «ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری»، این حق به مناسبت مالکیت شخص بر ملکی برای او ایجاد می‌شود و در اثر انتقال ملک به مالک جدید تعلق می گیرد. حق ارتفاق حق عینی قائم به ملک است و‌در دو ملک مجاور ایجاد و برقرار می شود؛ بنابراین در فرض سوال، تغییر کاربری زمین کشاورزی طبق ضوابط قانونی و با رعایت شرایط و‌محدودیت های مقرر قانونی، حق ارتفاق و مرور دارنده حق را محدود یا زایل نمی‌کند و تغییر وضعیت استفاده از ملک مسکونی، استفاده از این حق را متجلی می‌سازد و از مصادیق استفاده کامل از حق خواهد بود. با این تغییر مالک نمی تواند مانع عبور دارنده حق ارتفاق شود و مطابق ماده ۱۰۲ ق.م هرگاه ملکی کلا یا جزئا به کسی منتقل شود و براس آن مابک حق ارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود باقی می ماند، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.
نشست قضایی دادگستری نور، تیر ۸۴
مطالب مرتبط
آئین نامه اجرائی قانون ملی شدن جنگلها
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
برای بازسازی بنای فرسوده چه باید کرد؟
لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و اراضی مجاور معابر عمومی
قانون مقررات مالی ،اداری ،استخدامی وزارت جهاد کشاورزی
برای نقض آرای کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیر زمینی به چه مواردی باید اشاره کنیم ؟
گروه وکلای داداندیش
