مطالبه قیمت کسری مساحت مبیع

قاعده عرفی بر قاعده تکمیلی (مقرر در قانون) مقدم است و در نتیجه، خریداری که مساحت مبیع را کمتر می بیند، حتی اگر در قرارداد تصریح نشده باشد، باز هم عرفا حق مطالبه(استرداد) ثمن را نسبت به کسری مساحت دارد

رای دادگاه

خواسته خواهان ..... با وکالت آقای .... به طرفیت ..... عبارت است از الزام خوانده به استرداد قیمت 659 متر مربع زمین باغی واقعی در ...... به نرخ روز کارشناسی به انضمام جبران کلیه خسارات وارده قانونی و خسارات تاخیر تادیه، بدین توضیح که وکیل خواهان دعوی، حسب دادخواست تقدیمی مدعی است، حسب قرارداد عادی مورخه 98/11/1 موکل وی یک قطعه باغ مرکبات به تعداد 220 اصله درخت و به همراه متعلقات از جمله استخر آب و ساختمان نگهبانی و سایر امتیازات جمعا به متراژ 5000 متر مربع از خوانده دعوی خریداری نموده است فی الحال معلوم گردیده است که میزان 659 مترمربع کسری دارد بنابراین با تقدیم دادخواست تقاضای صدور حکم وفق مفاد خواسته مورد استدعاست.

دادگاه در بدو امر با توجه به اظهارات خواهان و وکیل وی و باتوجه به تخصصی بودن موضوع ولزوم اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری و در راستای مواد 257 الی 269 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده است لیکن ماحصل نظریه قطعیت یافته کارشناس رسمی دادگستری حکایت از این دارد که خواهان دعوی حسب قرارداد عادی یک قطعه باغ به تعداد 220 اصله درخت به متراژ5000 متر مربع از خوانده دعوی خریداری نموده فلذا در زمان کارشناسی میزان 545 مترمربع ملک موضوع قرارداد کسری دارد که ارزش روز ملک مذکور توسط کارشناس رسمی دادگستری نیز براورد گردیده است.

حال با توجه به اینکه حسب مندرجات او مفاد قرارداد خواهان دعوی یک قطعه باغ با کلیه متعلقات از خوانده دعوی خریداری نموده است و نمی توان گفت که هر جزء ومتراژ مبیع در مقابل هر جزء از ثمن قرار دارد. بنابراین موضوع مشمول ماده 355 قانون مدنی می باشد و حسب ماده اخیرالذکر صرفا حق فسخ برای خریدار در صورت کسری زمین محقق می شود اما توجه صرف به این ماده بدون در نظر گرفتن شرایط و اوضاع و احوال نوعی ذبح عدالت است که مغایر با قاعده لاضرر می باشد.

بنابراین محکمه به با توجه به جمیع مندرجات پرونده و با توجه به مبانی استدلالی زیر خواسته خواهان را وارد دانسته :

اولا : مداقه در مفاد پرونده و موارد قانونی مقدار در این قرارداد یک وصف فرعی دارد که این وصف فرعی برای متضرر حق فسخ ایجاد می نماید و استفاده از حق فسخ برای متضرر عرفأ ضرر و خسارتی سنگین تر است و مداقه در مواد قانون مدنی از جمله مواد 221 ,224 و225 حکایت از پذیرش عرف به عنوان قاعده تکمیلی نانوشته در قراردادها می باشد و زمانی که این خسارت غیر قابل اغماض باشد عرفا قابل مطالبه است و در مانحن فیه مقدار کسری (545) مترمربع مساحتی است که از نظر عرف جشم گیر بوده و غیر قابل اغماض است.

ثانیا، حسب ماده 384 قانون مدنی وماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک (الحاقی 1351/10/18) چنانچه اضافه بر مساحت حادث شود اضافه بر مساحت متعلق به فروشنده است و فروشنده حق مطالبه قیمت را دارد این در حالی است که کسری مساحت چه خصیصه ای دارد که صرفا ایجاد حق فسخ برای مشتری متضرری می کند که با فسخ قرارداد متضررتر میشود پس عدالت ایجاب می کند همان گونه که مقررات در این خصوص تکمیلی می باشند در خصوص کسری غیر قابل اغماض همانند فزونی قابل اغماض اقدام شود و کسری غیر قابل اغماض جبران گردد.

ثالثا : از باب مسئولیت مدنی، خواه در قالب تقصیر خواه بر مبنای قصور، مسوولیت هر دو متوجه فروشنده است زیرا خریدار جاهل یا براساس اسناد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده خریداری می کند یا براساس اعتمادی که به ایشان دارد و همان طور که در صورت افزایش مساحت، فروشنده حق رجوع برای دریافت ثمن مقدار فزونی را از خریدار غیر قاصر و غیرمقصر دارد به طریق اولی برای خریدار حق رجوع به فروشنده مقصر یا دارای قصور نیز وجود دارد.

 رابعا بامداقه در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 ( ماده7) موارد معنونه فوق الذکر هم بر مبنای عرف و هم بر مبنای مسئولیت مدنی فروشنده پیش بینی گردیده است و در قسمت اخیر ماده مذکور برای خریدار ضمن در نظر گرفتن حق فسخ برای کسری بنا، حق مطالبه قیمت پیش بینی شده است .

خامسا ؛ براساس تورم حاکم بر بازار معقول به نظر نمی رسد خریداری که در بسیاری از موارد بارنج و زحمات بسیار ثمن معامله ای را فراهم و مبیعی را خریداری می کند که دارای کسری است آنگاه به وی صرفا حق فسخ داده شود که درخصوص مطالبه ثمنی که پرداخته است در حاله ای از تشتت رویه های فضایی مختلف (برمبنای قیمت روز مبیع، قیمت کارشناسی و یا همان ثمن معاملی با درنظر گرفتن خسارت تاخیر تادیه و ...) قرار بگیرد . بنابراین با عنایت به جمیع مندرجات پرونده و موارد معنونه و یا امعان نظر به نظریه کارشناس رسمی دادگستری که مصون از تعرض قطعیت یافته است و قیمت روز کسری ملک موضوع معامله را محاسبه نموده است، خواسته خواهان را به میزان کسری ملک موضوع دعوی به متراژ 545 مترمربع وارد دانسته و مستند به مواد 198 ، 515 ، 522،519 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به محکومیت خوانده دعوی به پرداخت 245/250/000 ریال به انضمام پرداخت خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت اجرای حکم وفق شاخص رسمی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و جبران کلیه خسارات وارده قانونی و وفق تعرفه مقرر در حق خواهان دعوی صادر و اعلام می دارد و در خصوص خواسته خواهان مازاد بر میزان محکوم به باعنایت به موارد معنونه و امعان نظر به نظریه کارشناس رسمی دادگستری که میزان کسری ملک موضوع تنازع را به میزان 545 مترمربع اعلام نموده ، دعوی وارد نمی باشد و مستند به ماده 197 از قانون اخیرالذکر وماده 1257 قانون مدنی حکم بر بی حقی ایشان صادر و اعلام می گردد. ضمنا پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی در راستای بند 14 ماده قانون 3 وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین موکول به مرحله اجرای رای می باشد، رای اصداری حضوری محسوب و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل پژوهش در محاکم محترم تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد می باشد./ح
امین سلامتی دادرس دادگاه عمومی- حقوقی شهرستان گچساران

---

مطالب مرتبط

در چه صورتی می توان زمین را از حالت ملی بیرون کرد ؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (2)

قانون صدور چک با آخرین اصلاحات

رای شماره 692 هیات عمومی دیوان عدالت اداری

خیار تبعض صفقه در مورد ثمن و هر معامله معوض دیگری ایجاد می‌شود

رای وحدت رویه شماره 733 هیات عمومی دیوان عالی کشور مورخ 1393,9,5