بطلان قرارداد و اثر آن بر خریدار با حسن نیت
در این رای ملاحظه می شود که دادرس، معاملات اشخاص ثالث با حسن نیت را که با توجه به ظواهر موجود اقدام به انعقاد قرارداد کرده اند با وجود بطلان قرارداد اولی باطل نمی داند
«رای دادگاه»
راجع به دادخواست تقدیمی از جانب ... با وکالت آقای... به طرفیت ... با وکالت آقای ...و ۲-... حاوی دعوایی به خواسته اعلام بطلان معاوضه مورخ ۱۳۸۸/۲/۳ و استرداد مورد معاوضه و قلع و قمع مستحدثات به انضمام خسارات دادرسی متعلقه؛ بدین شرح که وکیل محترم خواهان اظهار داشته است حسب معاوضه نامه مورخ ۱۳۸۸/۲/۳ خوانده ردیف نخست یک دستگاه ساختمان مسکونی به مساحت ۲۶۸ متر مربع را در ازای دریافت دو قطعه زمین مسکونی به مساحت های ۱۵۰ و ۲۰۰ متر مربع به موکل واگذار نموده است اما به لحاظ مرهونه بودن مورد معامله، طی دادرسی های سابق بطلان معامله احراز و اعلام گردیده است و اکنون، استرداد دو قطعه اراضی واگذاری و قلع و قمع مستحدثات مورد استدعاست.
متقابلا وکیل محترم خوانده ردیف نخست دفاع نموده است که ثمن معامله مورخ ۱۳۸۸/۲/۳ مبلغ هفتاد میلیون تومان بوده و دو قطعه زمین مورد ادعا طی قراردادهای جداگانه به موکل واگذار گردیده و ارتباطی به قرارداد مورد ترافع ندارد.
همچنین خوانده ردیف دوم دعوی مطروح را حاصل تبانی خواهان و خوانده ردیف نخست دانسته و اظهار داشته است از سال ۱۳۹۰ تا کنون بر زمین خریداری کرده از خوانده نخست استیلا داشته و در آن احداث بنا نموده و در طول این سالیان هرگز کسی مدعی حق و متعرض اقدامات وی نبوده است .
دادگاه با توجه به محتویات پرونده اعلام می دارد :
۱- حسب دادنامه های متعدد سابق الصدور، بطلان معاوضه فوق الاشعار به سبب مرهونه بودن مورد معاوضه و انتقال رسمی آن به مرتهن احراز گردیده و تبعأ ضامن درک می بایست نسبت به مسترد نمودن عوض دریافتی اقدام نماید؛
۲- به مستفاد از مندرجات معاوضه نامه و مؤدای گواهی گواهان و به خلاف زعم وکیل محترم خوانده ردیف نخست دو قطعه زمین مورد ترافع یکی از عوضین عقد معاوضه بوده و ادعای خرید آن ها به موجب قراردادهای مستقل فاقد دلیل است.
۳- حسب نظریه کارشناسی پیوست از دو قطعه زمین مورد ادعا یکی از قطعات کما کان در تصرف خوانده ردیف نخست بوده که لاجرم می بایست به خواهان مسترد گردد و قطعه زمین دیگر به خوانده ردیف دوم واگذار شده و در آن احداث بنا نموده است.
محکمه با امکان الزام خوانده ردیف دوم به قلع و قمع بنای احداثی و خلع ید وی از زمین، موافق نیست و باور دارد که در زمانه کنونی در پرتو تحولات تقنینی و ملاحظات اجتماعی، اطلاق مواد ۳۱۱ و ۳۱۳ قانون مدنی و شمول آن نسبت به متصرفین ناآگاه و با حسن نیت، از جهان تصویر نظام حقوقی حذف شده است. جهان تصویر متضمن گزاره های بنیادینی است که در بازه ای از زمان موجه انگاشته و تلقی به قبول شده است و اساس نگرش ما را به سایر قواعد تشکیل می دهد. اما کاملا محتمل است که مولفه ها و محتویات جهان تصویر ما در طی زمان تغییر کرده و به واسطه تردید و تأمل در صحت و کارایی آنها کنار گذاشته شوند. چنانکه گزاره " الغاصب یوخذ باشق الأحوال " سالها بخشی از جهان تصویر حقوقدانان ما را می ساخت اما در پرتو تحولات تقنینی و اجتماعی، اینک این گزاره، بداهت سابق را نداشته و قاعده ای مطلق در نظم حقوقی کنونی نیست.
واقعیت تحدید قلمرو غصب و ضرورت حمایت از استدامه تصرف متصرف ناآگاه موید به جهات قانونی، اخلاقی و اجتماعی متعددی است که محکمه در راستای مدلل نمودن تصمیم خود به برخی از این مبانی اشاره می کند:
۱-۳- نظام حقوقی برای سیر به نقطه تعادل، ناچار به پذیرش جرح و تعدیل و اصلاح خود با هدف مطابقت با اصول و ارزشهاست تا در نهایت در نقطه مطلوب که از آن به تعادل تأملی (مطلق حقوقی) یاد می شود متوقف شود. نظام حقوقی ما نیز متعاقب تدوین مقررات سخت گیرانه قانون مدنی در باب غصب، با تصویب قوانینی با محوریت حمایت از اشخاص با حسن نیت لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک - قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه - قانون الحاق یک تبصره به ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی و ... همین سیر تعادل و حرکت به سوی معقول شدن را پیموده و به تعدیل ضمانت اجرای نخستین پرداخته است.
دادگاه به جد معتقد است که ملاحظات اقتصادی و اجتماعی موجب تصویب قوانین فوق شده، اقتضا دارد که این رویکرد، قاعده بازی در تمامی تصرفات با حسن نیت تلقی شده و از ارائه تفسیری استثناء گونه از قوانین فوق اجتناب شود، زیرا نظام حقوقی مجموعه ای پریشان از قواعد پراکنده نیست او می بایست قوانین به گونه ای تفسیر شوند که گویی نظام حقوقی با صدایی واحد و مبتنی بر اصول سخن می گوید؛
۲-۳- فتاوى فقهی نیز بیگانه از این رویکرد نیست؛ چنان که حکم سخت گیری بر غاصب را متوجه شخص عالم به غصب و منصرف از متصرف جاهل دانسته اند و امام خمینی (ره) - مکاسب محرمه او به تسری ادله نفی ضرر و حرج در مورد غاصب گرایش داشته و رد مال مغصوب مشتمل بر عسر و زیان را از موارد تعذر دانسته اند غایه الامال - مامقانی و حدیث " الحجر الغصیب فی الدار رهن على خرابها " را منصرف از وضعیت های مصرح در حدیث رفع دانسته و در موقعیت هایی نظیر عدم آگاهی متصرف، قلع و قمع بنا و اتلاف اموال را جایز ندانسته و این رویکرد را مقتضای نظم اقتصادی و جمع بین حقوق دانسته اند، آیت الله جوادی آملی درس خارج فقه )؛
۳-۳ - صیرورت حقوق، در فهم عرفی از آن اتفاق می افتد و محکمه نیز سویه اجتماعی خود را از فهم عرفی گرفته و رو به سوی جامعه در پی کشف راه حل معقول مسأله است. واقع آن است که اطلاق قاعده غصب، مطلوب فهم عرفی نیست و عرف عقلا بیش از اعتماد بر ظاهر رفتار دیگران از شهروندان انتظاری نداشته و تصرف از روی حسن نیت و مبتنی بر اعتماد مشروع به ظواهر را دلیل مسئولیت نمی داند و این فهم عرفی و عقلایی موجب انصراف دلیل ضمان على الید از مورد خواهد بود. گفتنی است ماده ۳۷۰ قانون امور حسبی نمونه ای کامل از احترام مقنن به اعتماد مردم به ظهور است و بدیهی است که این رویکرد همسو با فهم عرفی، در مورد نزاع نیز قابل پذیرش است؛
۴-۳- تکیه بر عموم و اطلاق قانون مدنی و اجرای احکام غصب بی عنایت به ملاحظات اقتصادی، بی تردید موجد وضعیتی با حاصل جمع صفر است که در آن برد یک طرف باخت دیگری را در پی دارد. بدین خاطر رویکرد اقتصادی نیز به روشنی نظامی را که در آن زمین به متصرف؛ و بها و معادل آن به مالک داده می شود را کارآمدتر می داند، زیرا وضع متصرف بهتر شده و وضع مالک نیز یکسان است؛
۵-۳ - ارزیابی اخلاقی جزیی جداناپذیر از فرایند تعیین اقتضای قانون است. بر بنیاد اصل تفسیر سازنده، محاکم مکلف به ارائه بهترین تفسیر اخلاقی از قانون اند و بی گمان کاری اخلاقی تر است که آزاری کمتر به دیگران برساند و بتواند مبنای رفتار و قانونگذاری به صورت عام قرار گیرد و هرگاه در پذیرش تفسیری از قانون مردد باشیم، می بایست تفسیری را پذیرفت که بی آزارتر محقق می شود ( منطق حقوق - جعفری تبار بی تردید در این نزاع نیز مقدم داشتن متصرف با حسن نیت و اجتناب از قلع بنا اخلاقی تر است؛
۶-۳- دادرس باید در مورد وضعیت معاملات اشخاص ثالث با حسن نیت، راهی را برگزیند که ضمن تطبیق بر موازین عرفی، پایگاه تحلیلی و فلسفی قوی داشته و برای حل و فصل همه انواع اختلاف، مفید باشد. بدین سان، یا باید همیشه براساس ضمانت اجرای سنتی (حق مقدم) اقدام کرد (تز) که براساس آن، هر معامله ای باطل باشد، ایادی بعدی نیز از سبب مملک محروم می شوند و مال در دست هر کس باشد، باید مسترد شود یا باید به راه مقابل رفت و براساس اصل نسبی بودن، مطلقا ایادی بعدی را از بطلان و آثار آن، معاف دانست (آنتی تز) یا سنتز میانه ای برگزید و با اعمال نظریه قابلیت استناد یا عدم قابلیت استناد (سنتز)، در فرض اطلاع یا تقصیر غیرقابل توجیه خریدار بعدی، مال را از او گرفت و به مالک داد و در غیر این صورت، او را در برابر رابطه حقوقی دو طرف دیگر، معاف دانست این هم نهاد علاوه بر جمع مقررات و عادلانه و منصفانه بودن (بدلیل بررسی شرایط هر دعوا)، پایگاه حقوقی و فلسفی قابل اتکا دارد، از جهت فلسفی، به جای حقیقت سنتی (صدق آنچه در ذهن است با آنچه در بیرون است)، براساس حقیقت معقول، پی ریزی می شود و در این حقیقت، آنچه از دید عرف و اعتماد مشروع، صحیح است، حقیقی نیز محسوب می شود یا به عبارت دیگر، واقعی، حقیقی خواهد بود و معقولیت مذکور، روابط حقوقی را از هم جدا می کند و تنها برخی فروض (علم و تقصیر غیرقابل توجیه) که دلالت بر آگاهی یا امکان آگاهی از رابطه حقوقی پیشین دارد، رابطه حقوقی پیشین را در رابطه بعدی، مؤثر می داند و دعوای فعلی چنین وضعی را ندارد.
در تحلیلی حقوقی نیز باید گفت که مصالح عمومی از جمله ضرورت امنیت در روابط حقوقی اقتضا دارد با تکیه بر نظریه اصالت ظاهر از شخص با حسن نیتی که به صورت معقول و متعارف به ظواهر موجود در وضعیت های حقوقی اعتماد کرده حمایت شده و ظواهر موجود نسبت به وی دلالتی غیر قابل نقض بر حقیقت داشته باشد اثر این رویکرد در حکم وضعی معامله نادیده انگاشتن حکم واقعی و اعتبار بخشیدن به حکم ظاهری است بدین نحو که گاه عمل حقوقی انجام شده در واقع امر محکوم به بطلان است اما اصل ظاهر مانع از استناد به این بطلان در مقابل ثالث می شود بی گمان تفسیر ماده ۲۵۷ قانون مدنی بی عنایت به مبانی فوق و حکم به بطلان معاملات متعدد متعاقب خطایی راهبردی و به سخره گرفتن امنیت روابط حقوقی است؛ النهایه توجها به مراتب و مبانی پیش گفته دعوی مطروح به طرفیت خوانده ردیف نخست را ثابت دانسته و مستند به مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و ۳۰۸، ۳۱۱ و ۳۶۶ قانون مدنی ضمن صدور حکم بر بطلان معاوضه مورخ ۱۳۸۸/۲/۳ وی را به استرداد قطعه زمین بلا منازع ۱۵۰ متری منعکس در نظریه کارشناسی پیوست و جبران خسارات دادرسی متعلقه محکوم می نماید ولکن به لحاظ تعلق حق خوانده ردیف دوم بر دیگر قطعه زمین مورد ترافع و عدم امکان استرداد آن ، اجابت دعاوی عینی استرداد و قلع و قمع را ممکن ندانسته و مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر می گردد بدیهی است امکان اقامه دعوا برای خواهان مبتنی بر حق دینی خود در مطالبه بدل میسور است رای صادره حضوری ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ پژوهش پذیر در محاکم محترم پژوهش استان کردستان می باشد.
علی شیرازی
رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی کامیاران
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
اخذ ۳۷ هزار سند تک‌برگی در ۱۴ ماه گذشته
رای وحدت رویه شماره 793 مورخ 1399 05 14 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
احداث بنا در زمین غصب شده و آثار آن
عسگری پور خبر داد تخریب 120 ویلای لوکس غیر مجاز در فردوسیه شهریار
هر سندی که در محکمه ارائه و تایید شود در حکم سند رسمی نمی باشد
گروه وکلای داداندیش
