گرهی در استماع دعوای خلع ید از مال مشاع
در دعوای خلع ید مشاعی نیازی به طرح دعوا علیه همه مالکین مشاعی نیست
رای دادگاه
به دعوای مطروح توسط مالک یا مالکان ملک، علیه فردی که ملک را به صورت غیرقانونی تصرف نموده «خلع ید» گویند و بر دو نوع است.
نوع اول: خلع ید مفروزی، عبارت است از تصرف کسی که هیچ گونه سهم و شراکت در ملک مورد تصرف هرچند با واسطه، نداشته باشد.
نوع دوم: خلع ید مشاعی، زمانی دعوای خلع ید مشاعی از ملک اشتراکی مطرح می شود که یک یا چند نفر از شرکا و مالکان مشاعی، بدون اذن سایرین ملک اشتراکی را تصرف نمایند.
در دعوی خلع ید اعم از مفروزی و مشاعی احراز دو رکن لازم است:
الف - حسب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و رای وحدت رویه شماره 672 مالکیت رسمی خواهان های بدوی به نحوی که جریان ثبتی تمام گردیده و در دفتر املاک ثبت گردد.
ب- حسب ماده ۳۰۸ قانون مدنی تصرفات غیر قانونی خواندگان بدوی، ضروری است. بنابر این، خلع ید مفروزی و مشاعی از جهت تحقق این دو رکن باهم مشترک می باشند.
خلع ید مشاعی با خلع ید مفروزی تفاوت هایی دارد؛ از جمله:
الف - در خلع ید مشاعی لزوما باید ملک مورد تصرف، اشتراکی باشد بر خلاف خلع ید مفروزی
ب- متصرف در خلع ید مشاعی لزوما باید یکی از مالکان مشاعی باشد بر خلاف خلع ید مفروزی
ج- اجرای حکم خلع ید مشاعی باید از همه مالکان اعم از متصرف و غیر متصرف باشد به خلاف خلع ید مفروزی. به همین جهت است که در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان شده: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»؛
د- حسب اصل نسبیت احکام و اینکه نباید از رای اصداری به حقوق دیگران ضرر وارد گردد، در دعوای خلع ید مشاعی، مضاف بر منصرف یا متصرفان، سایر مالکان اشتراکی باید طرف دعوای قرار گیرند به خلاف خلع ید مفروزی
ه- اجرای حکم خلع ید مشاعی شامل محکوم له هم می شود بر خلاف خلع ید مفروزی؛
مبنای دعوای خلع ید مفروزی، تصرفات غیر قانونی کسی است که هیچ حصه و سهمی در مورد تصرف ندارد بر خلاف خلع ید مشاعی که متصرف غیر قانونی کسی است که حصه و سهم در مورد تصرف دارد. پس صرف اینکه ملک دارای مالکان مشاعی باشد، دعوى خلع بد مشاعی نخواهد بود؛ لذا اگر ملک مشاعی توسط غیر مالکان یا غیر اشخاص مجاز از قبل آنها، مورد تصرف قرار گیرد، باید طرح دعوای خلع ید مفروزی علیه ایشان توسط مالکان مشاعی صورت گیرد و اجرای آن نیز صرفا نسبت به متصرف یا متصرفان صورت می گیرد نه مالکان مشاعی و محکوم له؛ چه، اختلافات احتمالی مالکین امر مجزا و مستقل از شخص ثالث است؛
در ملک محل نزاع غیر از تجدیدنظرخواه، سه نفر شریک دارای سهم مشاعی وجود دارند و از سویی، مستندی که آنها سهام خود را به تجدیدنظر خوانده واگذار نموده باشند ملاحظه نگردید. با این وصف حسب آنچه فوق گذشت بدون طرف قرار گرفتن آنها، دعوای خلع ید مشاعی به کیفیت فعلی مسموع نمی باشد و اگر مراد این است که ملک مشاعی توسط غیر مالکان یا غیر اشخاص مجاز از قبل آنها یعنی تجدیدنظرخواه مورد تصرف قرار گرفته همانطور که متن دادخواست بدوی از آن حکایت دارد، در این صورت به شرحی که گذشت باید دعوى خلع ید مفروزی علیه ایشان طرح می گردید تا اجرای آن نیز صرفا نسبت به وی صورت می گرفت نه مالکان مشاعی و محکوم له. در نتیجه باز هم به کیفیت فعلی دعوی اصلی قابلیت استماع نداشته...».
گرهی در استماع دعوای خلع ید از مال مشاع
نقد یک رای
چهار مالک مشاعی در ملک متصرف اند. یکی از آنها، با اعلام نارضایتی از تصرف یک شخص (ب: یکی از مالکین و متصرفین)، دعوای خلع ید مشاعی به طرفیت او (تنها شخص ب) اقامه می کند. دادگاه با این استدلال که در دعوای خلع ید مشاعی، باید همه متصرفین طرف دعوا قرار گیرند، قرار عدم استماع صادر می کند.
این رای صحیح نیست زیرا:
نخست - با آنچه درعمل می گذرد، مخالف است. در عمل 4 شریک در ملک به هر جهت قرار داد، مراضات حاصله، غصب و ...حضور دارند. از این میان، یکی از شرکا با تصرف تنها یک شریک دیگر مخالف است و به حضور سایرین معترض نیست؛ اکنون باید پرسید که چرا باید سایرین را نیز طرف قرار دهد و خلع ید اجباری را بخواهد؟
دوم – ممکن است منظور دادگاه این نباشد که خلع ید اجباری را برای استماع دعوا، لازم بداند و به عبارت دیگر، نمی گوید که یا بقیه را نیز بیرون کن یا شخص (ب) را بیرون نخواهم کرد! بلکه دادگاه می گوید که حضور آنها از جهت ترکیب یکپارچه شراکت و نفس اشاعه، لازم است. ولی این نیز موجه نیست زیرا حضور خواندگان، به یکی از چهار اعتبار خوانده اصلی با پایه، حکمی یا قانونی، تسهیل کننده و بالقوه؛ ( حقوق دعاوی، جلد نخست)، تعیین خوانده و اقسام آن است و در جایی که یکی از شرکا، تنها خلع یدیک شریک را درخواست دارد، هیچ ارتباطی به بقیه ندارد و حضور آنها، هرگز در قوام دعوای خلع ید، موثر نیست.
به زبان ساده: خواهان مشکلی با حضور بقیه در ملک ندارد؛ پس چرا باید آنها را به دادرسی فراخواند؟
سوم - ماده 43 ق.ا.ا.م که مقرر می دارد: "در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک...مشاعی است"، هیچ دلالتی بر استدلال دادگاه (حضور همه متصرفین) ندارد: اساسا خلاف آن را گواهی می دهد زیرا (ناگفته نماند که حس خوبی ندارم روی مشتی الفاظ استدلال می کنم!) عبارت "متصرف ملک مشاع" می تواند یک یا چند شخص باشد؛ عبارت "مالک قسمتی از مال مشاع" نیز هر مالک مشاعی می تواند باشد. عبارت "به نفع " نیز موید یک رابطه دو طرفه (بین متصرف و مالک مشاع) است و بنابراین چه دلالتی بر لزوم طرفیت همه متصرفین یا مالکین دارد؟ چرا چیزی که در روح و جسم قانون نیست را می افزاییم و راه دعاوی را می بندیم؟
چهارم- از نظر اجرا مشکلی رخ نمی دهد زیرا متصرف و مالک مال مشاع که طرفین حکم و مشمول ماده 43 قانون مذکور هستند، باید بعد از خلع ید، به سیاق این ماده عمل کنند اما این مساله، ربطی به بقیه ندارد و حساب آنها جداست زیرا حکمی علیه آنها نیست و بر وضعیت خود باقی هستند. در واقع مبنای ماده 43 این است که تعهدات غیر قابل تجزیه را نمی توان اجرا کرد مگر کل تعهد یا موضوع آن اجرا شود. خلع ید مال مشاع، باید خلع ید .طرفین حکم از کل مال باشد زیرا اشاعه این را می طلبد
پنجم- واقع گرا باید بود! حقیقت معقول در این موارد نیز تفکیک روابط هر متصرف و مالک مشاع است. مالک مشاع می تواند به همه متصرفین خوش آمد گوید و با یکی، به جنگ برخیزد! وقتی با بقیه مشکلی ندارد، چرا این جنگ را باید به قلمرو آنان کشاند؟/دکتر عبداله خدابخشی
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
آیا دعوای خلع ید نسبت به شریک ماذون قابل طرح است ؟
گروه وکلای داداندیش
