حق شفعه
شفعه در لغت به معنای همسایگی و ضمیمه کردن چیزی بر چیزی دیگر آمده است و حق شفعه در اصطلاح حقوقی یعنی حق تقدم شریک ملک مشاعیِ قابل تقسیم نسبت به خرید سهم شریک دیگر؛ در معنای ساده، آن است که شریک ملک مشاعی بتواند با پرداخت قیمت ملک، سهم فروشنده یا شریک را تملک کند
شرایط اعمال اخذ به شفعه
1-مال باید غیر منقول (ملک) باشد؛ بنابراین حق شفعه در اموال منقول وجود ندارد.
2- مال غیر منقول قابل تقسیم باشد؛ بنابراین اگر ملکی از نظر مقررات، قابل تقسیم نباشد، اعمال اخذ به شفعه امکان پذیر نیست.
3- شرکای ملک فقط دو نفر باشند؛ بنابراین اگر شرکای ملک مشاعی بیش از دو نفر باشند، امکان اخذ به شفعه نیست؛ به نظر می رسد اگر احد از شرکاء شخص حقوقی باشد، امکان اخذ به شفعه نیست، چون قانونگذار از لفظ «نفر» استفاده کرده است.
4- احد از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثی به قصد بیع منتقل کند، بنابراین اگر شریک، سهمِ خود را به دیگری با عنوان صلح یا هبه و یا ... واگذار کند، امکان اعمال این حق نیست.
نکته؛ اگر شریک قبل از فروش ملک پیشنهاد فروش را به شریک دیگر داده باشد و شریک آن را قبول نکند، شریک اخذ به شفعه ندارد.
5- حق شفعه فوری است؛ یعنی شریک ملک مشاعی به محض اطلاع از فروش ملک، باید این حق را اعمال کند.
نکته؛ اعمال اخذ به شفعه از طریق ارسال اظهارنامه به خریدار یا تقدیم دادخواست صورت می گیرد.
6- شفیع، باید قیمتی را که مشتری به فروشنده داده است را به او (مشتری) بدهد تا بتواند حصه مبیعه را تملک کند.
نکته؛ معمول است که می گویند شفیع باید نسبت به قیمت مبیع آگاهی داشته باشد و آن را در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نماید.
چند نکته در خصوص اخذ به شفعه
1-حق شفعه با اعمال آن (پرداخت ثمن معامله و اعلام تملک شفیع در حصه مبیعه) حاصل می گردد نه با حکم دادگاه، در حقیقت «اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید.»(ماده 816 قانون مدنی)
2- دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و شریک (فروشنده) اقامه شود و دعوا بر خریدار به تنهایی قابل استماع نیست.
3- با اعمال اخذ به شفعه، تراضی بعدی خریدار و فروشنده برای اقاله عقد بیع منشاء اثر قانونی نیست ولو اینکه اقاله قبل از صدور حکم دادگاه باشد.
4- قانون رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه در محاکم مصوب 1312، فقط در آن قسمت از حقوق مدنی که راجع به ارث و وصیت و نکاح و طلاق است اجازه داده که دادگاه ها بر طبق اصول مسلم و متداوله در مذهب آنان رسیدگی و اقدام به صدور حکم نماید؛ در نتیجه حق اخذ به شفعه از از شمول قانون مزبور خارج است. (نظریه مشورتی شماره 7/4263 مورخ 23/07/1370
5- حق شفعه به زمین و اموال غیر منقول ذاتی تعلق دارد و مالک اعیان حق شفعه ندارد.(نظریه مشورتی شماره 7/1131 مورخ 3/6/62) در حقیقت «هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود» (ماده 809 قانون مدنی)
6- اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.(ماده 811 قانون مدنی)
7- در بیع فاسد حق شفعه نیست.(ماده 813 قانون مدنی)
8- خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.(ماده 814 قانون مدنی)
نویسنده؛ محسن رفعتی وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
قانون مدنی مصوب1307 02 20با اصلاحات و الحاقات بعدی
اقاله یا فسخ یا انفساخ قرارداد و اثر آن بر قرارداد ثانوی
دعوای تنفیذ یا تائید سند عادی ( اثبات مالکیت ) - وکیل متخصص ملکی
گروه وکلای داداندیش
