نقل و انتقالات رسمی ملک
باتوجه به اینکه سند رسمی ملک به نام فروشنده اول می‌باشد و به علاوه در رسیدگی محاکماتی و احراز وقوع عقد صحیح نیاز به احراز سلسله ایادی و مالکین قانونی و شرعی می‌باشد، ناگزیر باید آقای الف هم در دعوی طاری، خوانده دعوی قرار گیرد
سوال
با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور؛ چنانچه مالکیت رسمی ملکی به نام حسین باشد، وی به موجب فروشنامه عادی در تاریخ 1396/03/18 آن را به مجید منتقل کند و در قرارداد، انتقال رسمی مبیع به پرداخت الباقی ثمن موکول شده باشد، مجید بدون تأدیه کامل ثمن، مورد معامله را به موجب فروشنامه مورخ 1397/01/15 به علی بفروشد. حال اگر مجید(فروشنده دوم) دعوی مطالبه الباقی ثمن را به طرفیت علی طرح و اقامه کند و علی نیز دعوی تقابل به خواسته تحویل مبیع به طرفیت مجید مطرح نماید، بیان دارید آیا رسیدگی به دعاوی اصلی و طاری بدون طرف دعوی قرار دادن حسین(مالک رسمی) و نیز اقامه دعوی احراز مالکیت و تنظیم سند انتقال ممکن است؟
نظر هیئت عالی
در فرض سوال دعوای آقای ب (مجید) به طرفیت خریدار دوم (ج آقای علی) به عنوان دعوی اصلی قابلیت استماع دارد، به شرطی که از ثمن معامله خود با خریدار دوم باقی مانده باشد والا طلب فروشنده و صاحب سند (الف) ارتباطی به خریدار دوم ندارد یعنی آقای ب خود بدهکار است. اما در دعوی تقابل یا طاری آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) اولاً: با استناد به مواد 10، 190، 219، 338، 348 و 362 قانون مدنی و ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور قرارداد صحیح است و در قالب «الزام به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مود معامله و الزام به تسلیم یا تحویل مبیع» قابلیت استماع دارد. ثانیاً: باتوجه به اینکه سند رسمی ملک به نام فروشنده اول می‌باشد و به علاوه در رسیدگی محاکماتی و احراز وقوع عقد صحیح نیاز به احراز سلسله ایادی و مالکین قانونی و شرعی می‌باشد، ناگزیر باید آقای الف هم در دعوی طاری، خوانده دعوی قرار گیرد.
نظر اکثریت
با تحقق عقد بیع به نحو صحیح (به استناد مواد 338 و 362 ق.م) بایع ملزم به تحویل مبیع و مشتری ملزم به تأدیه ثمن می‌باشند. هرچند که عقد تشریفاتی، عقدی است که به صرف ایجاب و قبول واقع می‌شود؛ حصول آن منوط است بر رعایت تشریفات قانونی. به‌عبارت دیگر، عقدی که با تحقق تمام شرایط اساسی برای صحت معامله مندرج در ماده 190 قانون مدنی و شرایط ویژه پاره‌ای از عقود معین، تشریفات صوری خاصی را لازم دارد تا بتواند واجد آثار قانونی گردد. در قانون مدنی ایران، عقود تشریفاتی که بدون انجام تشریفات باطل شناخته شود وجود ندارد. لزوم ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول و همچنین ثبت هبه‌نامه؛ صلح‌نامه و شرکت‌نامه برای اثبات آن نزد مقامات صالحه است نه آن که بدون ثبت معامله، صحیح شناخته نشود. (امامی، سید حسن، حقوق مدنی؛ جلد چهارم، انتشارات اسلامیه، چاپ چهارم، 1368، ص60) در اینجا محکمه صالح با احراز وقوع عقد، حکم به تحویل مبیع می‌دهد. در اینجا طرفین ملزم به طرف دعوی قراردادن مالک رسمی نمی‌باشند و اقامه دعاوی فوق مستلزم اقامه دعوی احراز مالکیت و تنظیم سند نیست.
نظر اقلیت
چون مبیع از جمله اموال غیرمنقولی است که دارای سابقه ثبتی است و مشمول مدلول مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد حالات متعدد ممکن است حادث گردد. چنانچه معامله براساس سند عادی انجام شده باشد، محکمه با توجه به اطلاق مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت قانون نباید صرف ارائه سند عادی را دلیل قطعی و رسمی مالکیت مدعی قلمداد کند زیرا دادگاه از پذیرش آن منع شده است. لذا مدعی باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و با اخذ رأی قطعی و اخذ سند رسمی، اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد دعوی الزام به تسلیم مبیع را بخواهد. البته این امر نافی دعوی توأم الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع نخواهد بود. طبق ماده 93 قانون ثبت، اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده، بدون حکم قضایی، سندیت قطعی داشته و لازم‌الاجرا است. مفهوم مخالف آن این است که اسناد عادی هرچند باطل نیستند ولی مستقلاً دلیل قطعی مالکیت نبوده و لازم‌الاجرا نیستند و در محکمه با ارائه ادله اثباتی و طی تشریفات دادرسی، احراز و اثبات می‌گردد. بنابراین تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است و با محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، امکان تحویل مبیع فراهم است و رأی دادگاه کاشف از مالکیت خریدار خواهد بود. در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی بوده و در جریان ثبت است رسیدگی دادگاه به دعوای اثبات مالکیت و الزام فروشنده به واگذاری رسمی حقوق و تحویل مبیع بلااشکال است.
محسن رفعتی_وکیل متخصص دعاوی ملکی و اراضی
منبع : مرکز آموزش قوه قضائیهمطالب مرتبط
ابطال مصوبه در خصوص آئین نامه اجرائی تبصره 3 اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری ها
گروه وکلای داداندیش
