نحوه مطالبه بهای ملک مشمول طرح شهرداری
مطالبه بهای رقبه مشمول طرح از ناحیه متصرف فرع بر تملک و اجرای طرح مصوب از ناحیه شهرداری می‌باشد والا مطالبه بهای رقبه موضوعاً منتفی می‌باشد چه‌بسا رقبه مشمول طرح، بعداً و قبل از اجرای طرح مصوب بنا به عللی از شمول طرح خارج و عملاً اجرای طرح در رقبه مذکور صورت نگیرد
پرسش
آقای (الف) یک قطعه زمینی را متصرف بوده است که بعداً مشمول طرح شهرداری قرار می‌گیرد سؤالات زیر مطرح است:
1ـ آیا صرف تصرف بلامعارض متصرف می تواند استحقاق او را به دریافت بهای رقبه توجیه نماید و یا باید بدواً اقدام به اخذ سند مالکیت نماید؟ 2ـ آیا قبل از اجرای طرح مصوب توسط شهرداری متصرف می تواند به محکمه جهت مطالبه بهای رقبه مراجعه کند یا این‌که مطالبه بهای ملک مستلزم تصرف، تملک و اجرای طرح است؟
3ـ در صورتی‌که قائل به لزوم اخذ سند مالکیت باشید و متصرف فاقد سند مالکیت باشد و شهرداری بخواهد به اجرای طرح اقدام کند، نحوه ارزیابی رقبه چگونه خواهد بود؟
4ـ آیا اساساً متصرفین سالیان متمادی در صورتی‌که بر روی اراضی ملی یا دولتی تصرفاتی داشته باشند مستحق بهایی خواهند بود؟ منشأ آن کدام است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: در کلیه مقررات مربوط به تملک اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری، من‌جمله در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی برای طرح های... دولت مصوب 1358 و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 با اصلاحات بعدی و نیز قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370 بحث از مالک و «صاحبان حق» گردیده است که در املاک ثبت شده ناظر به ماده 22 قانون ثبت و متصرفین قانونی از طرف مالک؛ مانند مستأجرین قانونی و دارندگان حقوق راجع به اعیانی می‌باشد. درمورد املاکی که در جریان ثبت می‌باشد حقوق حاصل از مواد 41، 42 و 43 قانون ثبت و انتقالات قانونی موضوع آن، مورد توجه و لحاظ قرار می‌گیرد. بنابراین، اتفاق‌نظر حاصله به قدر متیقن در مورد املاکی که دارای سند رسمی نمی‌باشد قابل تأیید نیست.
نظر اتفاقی
1ـ چنانچه تصرفات اشخاص نسبت به اراضی و املاک مشمول طرح مالکانه و بدون معارض باشد از آنجاکه تصرف به عنوان مالکیت خود دلیل مالکیت است و معارضی هم وجود ندارد چنین متصرفی مستحق دریافت وجه رقبه مشمول طرح از سازمان مجری طرح و در فرض مسئله از شهرداری خواهد بود والا چنانچه معارضی وجود داشته باشد و اختلاف در مالکیت باشد در این صورت طبق تبصره 4 ماده واحد نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 2/8/1370 دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف مدت پانزده روز از تاریخ مراجعه شهرداری به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام و قیمت معین شده توسط کارشناسان به صندوق ثبت یا دادگستری واریز و بعد از رفع اختلاف مالکیت توسط محکمه قضایی و قطعیت حکم، کسی که به حکم محکمه مالک شناخته شده می تواند نسبت به دریافت وجوه واریزی از ناحیه سازمان مجری طرح بابت قیمت رقبه مشمول طرح اقدام کند. نظریه مشورتی شماره 2535/7 ـ 14/10/1362 نیز مؤید این نظر می‌باشد.
2ـ مطالبه بهای رقبه مشمول طرح از ناحیه متصرف فرع بر تملک و اجرای طرح مصوب از ناحیه شهرداری می‌باشد والا مطالبه بهای رقبه موضوعاً منتفی می‌باشد. چه‌بسا رقبه مشمول طرح، بعداً و قبل از اجرای طرح مصوب بنا به عللی از شمول طرح خارج و عملاً اجرای طرح در رقبه مذکور صورت نگیرد و مضافاً به این‌که وفق تبصره 1 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری‌ها اصلاح مصوب 22/1/1380 در صورتی‌که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان‌بندی مصوب به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه برخوردارند و فقط هنگام اخذ پروانه ساخت و ساز، تعهد می نمایند هرگاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارند.
3ـ پاسخ به شرحی است که در جواب سؤال اول داده شده است.
4ـ باید قائل به تفکیک شد. اگر تصرفات اشخاص مسبوق به اجازه متولیان امر بوده باشد و غاصبانه نباشد، در این صورت مستحق دریافت کلیه حق و حقوق مربوط خواهند بود والا اگر تصرفات، من غیر حق و غاصبانه باشد چون عمل غاصب فاقد احترام و ارزش می‌باشد؛ مستحق دریافت چیزی نخواهد بود و در مقام بیان می توان به تبصره 2 ماده 5 لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی، نظامی دولت مصوب 17/11/1358 استناد کرد.
محسن رفعتی_وکیل متخصص دعاوی ملکی و اراضی
منبع : مرکز آموزش قوه قضائیهمطالب مرتبط
رعایت حقوق مالک در صورت اجرای طرح از سوی وزارت نیرو در زمین های زراعی و باغهای اشخاص
اعتراض به رای کمیسیون ماده صد شهرداری (تخلف جدید پس از صدور پایان کار)
گروه وکلای داداندیش
