سرقفلی به قیمت روز مطالبه یا قیمت روز پرداخت
در رابطه استیجاری مبتنی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 برخلاف قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر می تواند با انقضای مدت قراردادی تخلیه مستاجر (دارای سرقفلی یا بدون سرقفلی) را از دادگاه محل وقوع ملک بخواهد
با توجه به قید «مطالبه» در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که این تبصره مقرر داشته «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.» به نظر می رسد که دادگاه در هنگام صدور حکم تخلیه، بدون مطالبه مستاجر، نمی تواند راجع به «سرقفلی به قیمت عادله روز» حکمی صادر نماید.
سوال اینجاست که اگر در زمان دعوای تخلیه، مستاجر مطالبه ی قیمت روز سرقفلی را نکند و دادگاه هم بدون مطالبه ی مستاجر، حکمی بابت قیمت روز سرقفلی صادر نکرده باشد، و مستاجر بعد از مدتی مثلا 5 ساله مطالبه ی قیمت روز سرقفلی را نماید، دادگاه در صدور حکم خود باید قیمت زمان مطالبه را در نظر بگیرد و یا اینکه قیمت روز تخلیه را؟
با توجه به قید «هنگام تخلیه» در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قیمت روز سرقفلی باید «هنگام تخلیه» باشد و نه زمان مطالبه ی مستاجر، نظریه مشورتی ذیل به درستی به این موضوع اشاره نموده است.
استعلام :
در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازه‌ای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)، آیا ملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً: در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً: چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قابل مطالبه است.
شماره نظریه: 7/1400/1719 شماره پرونده: 1400-29/1-1719 تاریخ نظریه: 1401/04/05
محسن رفعتی_وکیل متخصص دعاوی ملکی و اراضی
مطالب مرتبط
در درخواست صدور دستور تخلیه به چه مواردی باید اشاره کنیم؟
دعوای تخلیه مورد اجاره به دلیل انتقال به‌غیر از سوی برخی مالکین مشاعی
شرط توافق حکومت قانون موجر و مستاجر ۵۶ بر رابطه استیجاری طرفین
گروه وکلای داداندیش
