خواسته صحیحِ دعوای مطروحه نسبت به سند مالکیت صادره در راستای اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

بعد از صدور سند مالکیت در راستای اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، امکان ابطال سند رسمی نیست و متضرر باید دعوای خسارت مطرح کند

 طرح موضوع

با خاتمه مدت زمان اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ الحاقی به قانون ثبت در آذرماه سال ۱۳۸۳، تقاضای سند مالکیت  از طریق مقررات  مذکور خاتمه یافت و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی در سال ۱۳۹۰ تصویب شد که در حال حاضر نیز معتبر و لازم الاجرا است.

براین اساس، یکی از موارد صدور سندرسمی مالکیت برای دارندگان سند عادی (مبایعه نامه)عبارت است از «احراز تصرفات مالکانه، در صورت تقاضای سندرسمی از سوی متصرف دارنده سند عادی» ،که موضوع به هیئت حل اختلاف ثبتی ارجاع و پس از احراز تصرفات مالکانه متقاضی، مراتب با صدور رأیی، به اداره ثبت اعلام تا با رعایت تشریفات قانونی، آگهی منتشر و در صورت عدم اعتراض، طبق مقررات، سند مالکیت صادر شود. 

اما در صورت اعتراض به رأی هیأت، دو فرض قابل تصور است : 

الف) اعتراض در موعد
چنانچه ظرف دو ماه از نشر آگهی ، اعتراضی واصل شود، معترض برای اقامه دعوا (ابطال رأی هیأت) به دادگاه هدایت و ادامه اقدامات ثبتی موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. 

ب) اعتراض خارج از موعد 
در صورتی که اعتراض پس از پایان مهلت و صدور سند مالکیت به نام متقاضی بعمل آمده باشد ، قانونگذار در ماده ۳ قانون مذکور، مقرر کرده است: «صدور سند مالکیت جدید ، مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود».
در این فرض، نحوه مراجعه متضرّر به دادگاه مشخص نشده است که این ابهام، باعث بروز اختلاف نظر و اتخاذ رویه های متفاوت در دادگاهها شده است. 

 رویکرد رویه قضائی در این خصوص

الف) رویه غالب محاکم، رجوع متضرر به دادگاه را حمل بر اقامه دعوای عینی مبنی بر «ابطال سند مالکیت» کرده و آن  را می پذیرند و مورد رسیدگی قرار می دهند. 

ب) در مقابل، عده ای از حقوقدانان و دادگاهها معتقدند:
هدف مقنن، تجویز طرح دعوای «مطالبه ضرر و زیان » بوده نه ابطال سند مالکیت صادره،؛

عمده استدلال این عده برای صحیح نبودن پذیرش دعوای ابطال سند مالکیت عبارتند از:

اولاً- مخالف قاعده عام «رویکرد موجد حق عملیات ثبتی» است. 
ثانیاً- واژه«متضرر»، ظهور در دعوای دینی دارد نه دعوای عینی. 
ثالثاً- در موارد انتقال ملک به شخص ثالث، تعلق حق شخص ثالث به ملک و لزوم رعایت استحکام معاملات، با دعوای عینی مذکور مغایر است؛ چه آنکه، علاوه بر ضعف سند روایت فقهی «الغاصب یؤخذ باشق الاحوال»، می توان قائل به تخصیص ضمان ید در فرض حسن نیت خریدار در عصر حاضر شد. 
رابعاً - پذیرش تفسیر مُوَسَّع از «تلف حکمی»، با تکیه بر تعذّر عرفی نیز دعوای دینی را تجویز می کند. 

بنابراین ، ابطال سندرسمی مالکیت با مبانی ثبتی صدور سند رسمی و استحکام معاملات و بنای عقلاء مغایر است، در حالیکه اقامه دعوای مطالبه ضرر و زیان ، با هدف قانونگذار که همان «تعیین وضع ثبتی املاک و تثبیت اسناد رسمی مالکیت» است منطبق می باشد.
بنابراین، باز گذاشتن باب ابطال سند در قالب دعوای عینی، موجب تزلزل و بی اعتباری نظام ثبتی می شود و اشخاص نمی توانند به اسناد صادره اطمینان قطعی کنند. 

نظر و عقیده صحیح

باعتقاد نویسنده، نظر و رویه دوم مبنی بر طرح دعوای «مطالبه ضرر وزیان» با توجه به دلایل زیر، ارجح و صائب می باشد :

۱- نامعقول بودن پذیرش دعوای ابطال سند مالکیت پس از انقضاء مهلت اعتراض به ثبت، به جهت سقوط این حق :

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، ثبت ملک در دفتر املاک از ادله محکم مالکیت است. و به موجب ماده ۲۴ همان قانون، پس از انقضاء مدت اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت، قانونگذار «هیچ گونه دعوایی اعم از عینی و دینی» را قابل استماع ندانسته است ؛ مگر اینکه فرایند ثبت عمومی با عمل مجرمانه، همراه باشد.
قابل توجه آنکه در این موارد نیز نمی توان اقدام به «ابطال سند رسمی مالکیت » نمود؛ حتی اگر سند به نام خود مجرم منتقل شده باشد؛ فلذا تنها می توان بر اساس روابط طرفین، مطالبه خسارت نمود، زیرا قانونگذار با تصویب قوانین ثبتی در نظرداشته تا پس از صدور سند، مالکیت و انتقال های مترتب بر آن ، حتی الامکان دستخوش تغییر قرار نگیرد و در جهت تحقق این مطلوب، مالکیت ثبت شده در قالب سند رسمی را به طور ویژه مورد حمایت قرار داده است.
ثبت فوق العاده ملک هم از این حکم مقنن مستثنی نبوده و دلیل محکم و مستند قانونی هم بر این استثناء وجود ندارد.

۲- تعیین مهلت اعتراض، ظهور دارد در اینکه بعد از پایان مهلت، امتیازات یا حقوق قبلی(اعتراض به رأی هیأت و صدور سند) ، ساقط و منتفی میشود. 
لذا اگر در اثنای مهلت، امکان تعرض به صدور سند به نام متقاضی وجود داشته باشد، بعد از پایان مهلت، چنین امکانی وجود نخواهد داشت.

۳- پذیرش دعوای عینی(ابطال سند) موجب بی اعتباری اسنادرسمی و قراردادهای بعدی بر مبنای سندرسمی می شود که با اعتماد به صحت و اعتبار سند رسمی و پس از صدور آن، منعقد می شوند؛ چنین امری موجب «بی اعتباری سند رسمی»، مغایر با «اصل استحکام معاملات»، سبب «افزایش هزینه های اجتماعی»و «کثرت و تراکم پرونده ها»در دادگاهها و مراجع ثبتی می شود.
در قسمتی از رای صادره از شعبه ۵ دادگاه حقوقی شهر ری در تأئید استدلال فوق در دعوای مطروحه بخواسته های «ابطال رأی صادره بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت املاک و ابطال سند مالکیت صادره » آمده است: «... به موجب بند ۶ماده ۱۴۷، مبنی بر اینکه «صدورسند مالکیت جدید مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود»؛ در تفسیر این بند باید بیان شود روح قانون ثبت را باید در تمام مواد آن جاری نمود ؛زیرا ، قانون ثبت در جهت اعتبار بخشیدن به سندرسمی مال غیر منقول بوده و چه در ثبت عمومی و چه در خصوص این ماده ( ثبت فوق العاده)، باید اعتقاد داشت پس از صدور سندرسمی، دولت تنها کسی را مالک میداند که نام او در دفتر املاک، ثبت گردیده و درصورتی که فردی ادعای حقی نسبت به مال غیرمنقول پس از ثبت داشته باشد (اعتراض خارج از موعد)، حق مراجعه به دادگاه را خواهد داشت اما نه از بابت ابطال سندرسمی؛( چرا که علت صدور سند رسمی ،ایجاد نظم عمومی و تحکیم روابط مابین بوده و ابطال این اسناد، مخالف نظم عمومی و باعث ایجاد تزلزل روابط بین افراد خواهد شد) بلکه حق مراجعه به دادگاه و حق مطالبه ضرر و زیان را خواهد داشت...».
(به نقل از کانال تلگرامی آثار و اندیشه حقوقی و قضایی دکتر عبداالله خدابخشی)

4-ظهور واژه «متضرر» در دعوای دینی

برخلاف منابع فقهی، در قوانین ایران تعریفی از واژه ضرر به عمل نیامده است، برخی فقها صراحتاً برای تعریف این مفهوم، تاکید بر رجوع به عرف دارند؛ این ارجاع عرفی، در دکترین حقوقی نیز ملاحظه می شود و گفته شده است:
«هر جا نقصی در اموال ایجاد شود یا منفعت مسلمی از دست برود یا .... می گویند ضرری به بار آمده است». (کاتوزیان، ناصر ،۱۳۹۸،«الزامهای خارج از قرار داد -مسئولیت مدنی» جلد ۱،چاپ چهاردهم)

با این وصف، تحقیقات فقهی و دکترینی، ما را رهنمون به این می سازد که مفهوم ضرر در اصطلاح حقوقی، به همان معنای لغوی و عرفی خویش به کار رفته است. حقیقت عرفی این کلمه نیز آنچه را در وهله اول به ذهن متبادر می کند لزوم جبران زیان از طریق مادّی است نه جبران عینی (اعاده وضع سابق).

نتیجه اینکه:

اگر دعوای ابطال سند بعد از پایان مهلت اعتراض و صدور سند مالکیت، پذیرفته شود، ممکن است منجر به ابطال سند شود. این امر، موجب کاهش اعتبار اسناد و مغایر اصل استحکام معاملات است. همچنین، چنین برداشتی با معنای حقیقی واژه «متضرر» همخوانی ندارد؛ زیرا در واقع کسی میتواند به دادگاه رجوع کند که از صدور سند جدید متضرر شده باشد و در صدد جبران ضرر باشد؛ به عبارت دیگر، اگر مقصود مقنن، امکان مراجعه برای ابطال سند بود همانند  نصوص مربوط به غصب، از عبارت «مالک» استفاده می کرد نه متضرر، دیگر اینکه، امکان ابطال سند در این فرض با هدف مقنن یعنی تعیین وضعیت املاک و جلوگیری از ابهام و سردرگمی مالکان و طرفهای معامله با مالک، مغایرت دارد؛بنابراین، تنها راه، اقامه دعوای جبران ضرر و زیان است؛ امری که سابقه قانونگذاری هم دارد؛لایحه قانونی راجع  به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب سال ۱۳۵۸، نمونه ای از آن است؛ فلذا امر جدید و عجیبی نیست.

علاوه بر این، ابطال سند در فرضی که ملک متنازع فیه به شخص یا اشخاص ثالثی با حسن نیت ، منتقل شده است موجب ترویج بی قیدی و گسترش معامله با اسناد عادی از یکسو و گرفتار شدن شخص یا اشخاصی است که در چارچوب نظامات ثبتی با دقت و حسن نیت عمل کرده و از ادعاهای احتمالی بی خبر بوده اند.

نویسنده : دکتر مصطفی اصغر زاده بناب

---

مطالب مرتبط

نظریه مشورتی

دعوای ابطال سند رسمی با وجود بازداشت ملک قابل استماع است

تعلق سرقفلی به غیر به عنوان عیب ملک

ماهیت رهنی قراردادهای بانکی اجاره به شرط تملیک برای اخذ تسهیلات

چند نظریه مشورتی مهم راجع به داوری