بخش نامه انتظام بخشی به فرایند و عملکرد کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری مورخ 1402,11,14
اصول شهرسازی توسط مهندسان شهرساز یا کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مرتبط اصول فنی در رابطه با کمیت و کیفیت اجرا و کفایت فنی سازه توسط مهندسان با صلاحیت نظارت و محاسبات با کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت مرتبط و اصول بهداشتی توسط مهندسان شهرساز و تاسیسات با کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت مرتبط اعلام نظر شود اعلام نظر نباید مشروط باشد و نفیاً یا اثباتاً قطعی و شفاف باشد
1- بر اساس صدر ماده صد قانون شهرداری کلیه مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر می بایست قبل از هر گونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه دریافت نمایند. منظور از اقدام عمرانی شامل کلیه عملیات ساختمانی از جمله گودبرداری، پیکنی، خاکبرداری، دیوار کشی، حصار کشی ساخت و ساز و . .. است.
جلوگیری از بروز هرگونه تخلفات ساختمانی و ساخت و ساز غیر مجاز در داخل محدوده و حریم شهر (به استثنای محدوده روستاهای دارای دهیاری) از وظایف شهرداریها میباشد. لازم به ذکر است اداره جهاد کشاورزی نیز بر اساس قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب (۱۳۸۵) از ساخت و ساز غیر مجاز در اراضی کشاورزی و باغات در حریم شهر جلوگیری می نماید.
2- رسیدگی به تخلفات ساختمانی با هر نوع و میزان در صلاحیت انحصاری کمیسیون ماده صد میباشد و شهرداری اختیار مجاز نمودن تخلفات ساختمانی را راساً حتی با تصویب شورای اسلامی شهر ندارد.
3- با استناد به تبصره های ۳۰۲ و ۴ ماده صد قانون شهرداری بنای غیر مجاز به شرط رعایت اصول سه گانه و سایر مقررات مربوطه قابل رسیدگی و جریمه توسط کمیسیون ماده صد اعلام شده است. به عبارت دیگر تخلفات ساختمانی که به مرحله ایجاد "بنا" نرسیده اند قابلیت جریمه نداشته و علی الاصول رای تخریب برای آنها صادر می شود. مستفاد از قسمت ۴-۲ مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان تعریف واحد تصرف یکی از شروط اصلی ایجاد "بنا" مسقف بودن آن می باشد. بنابراین تخلفات ساختمانی که فاقد سقف میباشند قابلیت جریمه در کمیسیون ماده صد را نخواهند داشت.
4- بر اساس مصوبه شماره ۴۹۶۱۱ مورخ ۱۳۹۵٫۱۰٫۱۱ شورای عالی شهرسازی و معماری منظور از اصول شهرسازی فنی و بهداشتی اصول و ضوابط طرحهای جامع و تفصیلی و مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران میباشد جریمه نمودن تخلفات ساختمانی به استناد تبصره های ۲ ، ۴۰۳ و ۵ ماده صد، توسط کمیسیون ماده صد منوط به رعایت همزمان اصول سه گانه شهرسازی فنی و بهداشتی میباشد.
۴,۱- مصادیق مربوط به اصول شهرسازی مانند کاربری تراکم سطح اشغال ارتفاع حریم ها، عرض گذر، تأمین پارکینگ و ... میباشد که کنترل و نظارت بر رعایت و اعلام به موقع تخلف از آنها از وظایف مشترک ماموران شهرداری و مهندسان ناظر ساختمان میباشد.
۴,۲- مصادیق اصول فنی مانند ضوابط فنی احداث سازه و مفاد نقشه های محاسباتی ساختمان می باشد که کنترل و نظارت بر رعایت و اعلام به موقع تخلف از آنها صرفاً از وظایف مهندسان ناظر ساختمان میباشد.
۴.۳ - مصادیق اصول بهداشتی مانند تامین نور کافی جریان هوا (ناشی از رعایت تراکم و سطح اشغال مجاز و ...)، که کنترل و نظارت بر رعایت و اعلام به موقع تخلف از آنها از وظایف مأموران شهرداری و مهندسان ناظر ساختمان میباشد از دیگر مصادیق اصول بهداشتی مفاد نقشه های تأسیساتی ساختمان و ... است که کنترل و نظارت بر رعایت و اعلام به موقع تخلف از آنها از وظایف مهندسان ناظر ساختمان می باشد.
5- برای رسیدگی به تخلفات در اراضی کشاورزی و باغات واقع در حریم شهر در صورتی که رأی کمیسیون مبنی بر جریمه باشد اخذ موافقت کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها نیز ضرروی است. عدم رعایت قانون در این خصوص مشمول مجازات مصرح در تبصره (۲) ماده (۳) قانون مربوطه می باشد.
6- به منظور جلوگیری از بروز مشکلات و تبعات اجرای آرای تخریب ماموران شهرداری میبایست به استناد تبصره (۷) ماده صد به موقع از تخلفات ساختمانی جلوگیری نمایند. سپس مراتب تخلف برای صدور رأی به کمیسیون ماده صد ارجاع داده می شود.
7- در صورت تقصیر مهندس ناظر ساختمان مبنی بر گواهی خلاف واقع یا عدم اعلام به موقع تخلف، وفق تبصره (۷) شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان منعکس نماید. همچنین تا صدور رأی محکومیت شهرداری مکلف است به مدت حداکثر شش ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای پروانه ساختمان خودداری نماید.
8- تشخیص رعایت اصول سه گانه در خصوص تخلفاتی که وفق تبصره (۴) ماده صد رسیدگی و به رای جریمه منتهی خواهد شد، باید توسط مهندسان ذیصلاح سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان یا کارشناسان رسمی ذیصلاح دادگستری بررسی و اعلام نظر شود. اصول شهرسازی توسط مهندسان شهرساز یا کارشناس رسمی دادگستری با صلاحیت مرتبط اصول فنی در رابطه با کمیت و کیفیت اجرا و کفایت فنی سازه توسط مهندسان با صلاحیت نظارت و محاسبات با کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت مرتبط و اصول بهداشتی توسط مهندسان شهرساز و تاسیسات با کارشناسان رسمی دادگستری با صلاحیت مرتبط اعلام نظر شود اعلام نظر نباید "مشروط" باشد و نفیاً یا اثباتاً قطعی و شفاف باشد.
9- تعداد کمیسیونهای ماده صد مورد نیاز با توجه به تعداد پرونده ها و مدت زمان لازم برای رسیدگی در قانون مذکور توسط شهرداری و با پیش بینی میزان حق الجلسه اعضاء در بودجه سالیانه، تعیین میشود.
10- مستند به آرای متعدد صادره از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اخذ عوارض قانونی و جریمه تخلفات ساختمانی توامان بلامانع می باشد. منظور از عوارض در این بند همان عوارض صدور پروانه برای میزان تخلفاتی است که بر اساس رأی جریمه ابقاء و در پایان کار درج میشود وفق آرای شماره های ۴۲ مورخ ۱۳۷۸٫۰۲٫۲۵ و ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷٫۰۴٫۰۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری جریمه به نرخ زمان وقوع تخلف و عوارض به نرخ روز محاسبه میشود. در این راستا دریافت عوارض موضوع تبصره (۵) ماده صد از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری لغو شده است. تعیین سرقفلی موضوع تبصره (۴) ماده صد نیز به نرخ سال وقوع تخلف و توسط کارشناس رسمی دادگستری ذیصلاح تعیین می شود.
11- اجرای آرای تخریبی که به دلیل عدم پرداخت جریمه از سوی مالک یا ذینفع مستند به انتهای تبصره (۲) و (۳) ماده صد صادر شده یا میشود در صورت پرداخت با تعیین تکلیف جریمه منتفی است رأی تخریب صادره صرفاً جنبه ضمانت اجرا را داشته و پس از پرداخت جریمه موجبی برای اجرا باقی نمی ماند.
12- مطابق رای وحدت رویه شماره ۵۷۷ مورخ ۱۳۹۳٫۰۳٫۲۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری در آرای قلع اعلام عدم رعایت اصول سه گانه با ذکر دقیق مصادیق در بنای احداثی ضروری است.
13- بر اساس رای وحدت رویه شماره ۶۲۸ تا ۶۳۳ مورخ ۱۳۹۱٫۰۹٫۲۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ماده صد قانون شهرداری و تبصره های آن متضمن حکمی مبنی بر تعلق خسارت تأخیر در پرداخت جریمه نیست.
14- با توجه به اینکه وفق تبصره (۲) ذیل ماده (۱۶) قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۴۰۲ مهلت اعتراض مالک ذینفع پس از ابلاغ رأی قطعی در دیوان عدالت اداری برای اشخاص داخل کشور سه ماه و برای افراد مقیم خارج از کشور شش ماه از تاریخ ابلاغ رای تعیین شده از این رو ضروری است مراتب در ذیل برگه صدور رای قطعی درج شود.
15- بر اساس تبصره های (۱) و (۱۰) ماده صد و رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۳۸۴٫۱۲٫۲۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری کمیسیون های ماده صد شهرداری موظفند موارد تخلف ساختمانی را قبل از صدور رای به شخص ذینفع ابلاغ و فرصت ده روزه برای دفاع به آنها اعطاء نمایند. همچنین بعد از صدور رای بدوی نیز دفاعیه مالک در صورت اعتراض در ظرف مهلت ده روزه دریافت شود.
16- در مواردی که آرای تخریب در کمیسیون تجدید نظر رسیدگی میشود در صورت تقاضای مالک یا ذینفع برای حضور در جلسه رسیدگی حتی المقدور دفاعیات نامبرده به صورت حضوری در جلسه کمیسیون نیز استماع شود.
17- در راستای حفظ حقوق شهروندی و جلوگیری از نقض آرای کمیسیون های ماده صد در دیوان عدالت اداری لازم است کمیسیون به شکایت اشخاص ثالث و همسایگان مجاور در خصوص تخلفات ساختمانی پس از اعلام شهرداری و در صورت وارد دانستن شکایت رسیدگی نماید.
18- ضروری است شهرداری مکان معینی در یکی از ساختمانهای متعلق به خود برای برگزاری جلسات کمیسیون ماده صد تعیین نموده و جلسات به صورت متمرکز در مکان تعیین شده برگزار و از برگزاری جلسات خارج از مکان تعیین شده خودداری شود.
19- حضور هر سه عضو کمیسیون در زمان برگزاری جلسه الزامی است. حضور نماینده مطلع شهرداری برای ارائه توضیحات لازم در کمیسیون بلامانع است.
20- آرای صادره می بایست صرفاً در زمان برگزاری جلسه به امضای هر سه عضو کمیسیون برسد، اسامی اعضاء در ذیل رای نوشته شود. ابلاغ رأی به مالک / ذینفع بدون امضاء هر سه عضو ممنوع است.
21- اعضای کمیسیون باید از امضاء برگه رأی سفید مؤکداً خودداری نمایند.
22- به موجب اصول ۳۶ و ۱۶۶ قانون اساسی و آرای وحدت رویه شماره ۱۰۱ مورخ ۱۳۶۸٫۱۰٫۲۸ و ۱۱۹ مورخ ۱۳۶۸٫۱۲٫۲۴ هیات عمومی دیوان عدالت اداری رای کمیسیون باید مستدل و مستند به قانون باشد.
23- بعد از صدور رای توسط کمیسیون و ثبت آن تغییر رأی توسط همان کمیسیون امکان پذیر نمی باشد ولی هرگاه در تنظیم و نوشتن رای سهو قلم رخ دهد مانند از قلم افتادن کلمه ای با زیاد شدن آن تا زمانی که از آن درخواست تجدید نظر نشده اصلاح آن بلامانع می باشد.
24- شهرداری در زمان ارسال پرونده به کمیسیون و کمیسیون ماده صد در زمان صدور رأی به صورت شفاف و صریح مستندات قانونی مربوطه را اعلام نمایند در ارتباط با تخلفات منجر به جریمه باید نحوه محاسبه مبلغ جریمه و جزئیات و مستندات قانونی مانند تبصره مربوطه مقادیر ارزش معاملاتی ضریب مساحت و نوع تخلف و فرمهای پیوست در متن رأی بطور شفاف و قابل راستی آزمایی درج شود.
25- کمیسیون ماده صد موظف است صرفاً در چارچوب وظایف تعیین شده در تبصره های ماده صد به تخلفات ساختمانی رسیدگی و رای مقتضی را صادر نماید و از انجام سایر امور غیر مرتبط مانند تقسیط جرائم و همچنین اخذ تعهد از مالک یا ذینفع در امور مربوط به تخلف ساختمانی که به عنوان وظایف و اختیارات کمیسیون در قانون پیش بینی نشده خودداری نماید.
26- در راستای بسط دولت الکترونیک و حسب وظایف قانونی ابلاغی و ضرورت افزایش امنیت سرعت و دقت استفاده از اتوماسیون اداری و سامانه های الکترونیکی در دبیرخانه کمیسیون ماده صد الزامیست.
27- در راستای تحقق عدالت در اخذ جرایم آیین نامه ارزش معاملاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده صد بر اساس ارزش مکانی املاک تنظیم گردد .
28- در راستای جلوگیری از نقض آرای کمیسیون ماده صد در دیوان عدالت اداری بهبود فرآیند اداری و تحقق اصول شفافیت کمیسیونهای ماده صد از فرمهای پیوست جهت انشاء آراء استفاده نمایند.
29- استانداران و فرمانداران موظفند در جهت جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز و همچنین در راستای اجرای اصولی آرای تخریب صادره از سوی کمیسیونهای ماده صد امکان همکاری نیروی انتظامی و مراجع قضایی با شهرداری ها را به نحو مقتضی فراهم نمایند.
فایل pdf بخش نامه را اینجا دانلود کنید.
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
چه زمانی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری حکم به تخریب می دهد؟
ذی نفعی همسایه مجاور در اعتراض به نظریه کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
صدور پروانه ساختمانی املاک و اراضی واقع در طرح های دولتی
حکم به ابقاء آسانسور علی رغم وجود مخالفت اقلیت ساکنان آپارتمان
گروه وکلای داداندیش
