صوری بودن قرارداد و علل آن

صوری بودن قرارداد و علل آن

صوری بودن قرارداد و علل آن

مطابق بند 1 ماده 190 قانون مدنی، قصد طرفین، به عنوان یکی از ارکان اساسی صحت معاملات آمده است، قاعده ی فقهی العقود تابعة للقصود یا قاعده ی تبعیت قراردادها از قصد نیز بیان کننده آن است که عقود و قراردادها تابع قصد طرفین است؛ بنابراین چنانچه قصد واقعی طرفین از واگذاری ملک به دیگری صرفا به جهت فرار از دین باشد، این قراداد به جهت عدم قصد طرفین بر انعقاد بیع، صوری تلقی شده و باطل است ( ماده 218 قانون مدنی ) 
به موجب ماده 223 از قانون مدنی « هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود »، بنابراین با اتکاء به این اصل مسلم حقوقی « صحت قرارداد » به عنوان قاعده باید مد نظر دادگاه رسیدگی کننده به دعوای ابطال قرارداد به علت صوری بودن باشد، اما دادرس باید با توجه به بند 1 ماده 190 قانون مدنی و ماده 199 قانون آئین دادرسی مدنی، نظر به دلایل و قرائنی که خواهان ارائه می دهد در جهت کشف حقیقت تمام جوانب را در نظر گیرد.

در چه مواردی احتمال صوری بودن قرارداد وجود دارد ؟

به اعتقاد نگارنده در موارد زیر احتمال صوری بودن قرارداد بسیار است :
1-در صورتی که بایع ( فروشنده ) به شخص ثالثی بدهکار بوده و شخص ثالث در پی توقیف اموال بایع برآمده ولی بایع قبل از توقیف مال، آن را به نزدیکان خود منتقل نماید.
2- در صورتی که در قرارداد فی مابین نوشته شده باشد « تمام ثمن معامله نقدا پرداخت گردید » و طرفین قبل از این قرارداد، رابطه معاملی با هم نداشته و یا ارتباط حقوقی ای فی مابین آنها وجود نداشته است.
3- در صورتی که در قرارداد فی مابین به چک یا سفته ای اشاره شده که چک یا سفته وجود خارجی ندارد.
4- در صورتی که قرارداد در آژانس املاک نوشته شده و شماره قرارداد به عنوان مثال مربوط به سال 99 است، در حالی که تاریخ عقد قرارداد، سال قبل یا ماه های قبل را نشان می دهد.

علت انعقاد معاملات صوری چیست؟

علت انعقاد معاملات صوری بسیار است و افراد به انگیزه های مختلف در صدد انعقاد این گونه قراردادها بر می آیند اما عمده اختلاف هایی که در دادگاه ها در خصوص صوری بودن قراردادهای مربوط به املاک، مطرح است به جهات ذیل است .
1-رها کردن بدهکار(مدیون ) از زیر بار بدهی به بستانکار یا طلبکار
زمانی که طلبکار در صدد توقیف اموال بدهکار بر می آید، مدیون نیز به جهت عدم دسترسی طلبکار به اموال، انتقال اموال خود به دیگران را بهترین راه می داند، این اتفاق در خصوص به اجراء گذاشتن مهریه از سوی زوجه بسیار رایج است. 
 2- اخذ وام ( ربا ) 
برخی از مالکین به هر دلیلی نیاز به پول نقد دارند،در این میان در قبال دریافت مبلغی وام ( ربا ) از وام دهنده، مجبور به انعقاد قرارداد صوری می شوند، که این موضوع بسیار خطرناک برای فروشنده خواهد بود، عمدتا مشاهده شده که وام دهنده  به جهت حرفه ای بودن، قرارداد را به گونه ای منعقد نموده که دادگاه مجبور به تائید صحت آن است.

رویه قضایی

شعبه 52 دادگاه دادگاه تجدید نظر استان تهران در دادنامه شماره دادنامه: ۹۲۰۹۹۷۰۲۶۹۵۰۰۷۴۹ مورخ: ۱۳۹۲/۶/۲۷ منتشر شده در پژوهشگاه قوه قضائیه، با اشاره به عدم وجود شماره چک و محال بودن پراخت مبلغ هفتصد میلیون تومان به صورت نقدی، قرارداد فی مابین را صوری تلقی و حکم به بی حقی خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صادر می کند، ذیلا رای دادگاه بدوی و رای دادگاه تجدید نظر نقل می شود.

رای دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقای ه .ع با وکالت بعدی آقای ع.ک به طرفیت پ.الف با ولایت قهری آقای ح.الف به خواسته ۱- الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه به شرح موصوف در مبایعه نامه ۲- پرداخت خسارت مقرر ناشی از عدم انجام تعهد به موقع تعهد از حیث تنظیم سند رسمی از تاریخ ۹۱/۳/۱۰ لغایت اجرای حکم و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل بدین توضیح وکیل خواهان ضمن حضور در دادگاه با ارائه مدارک و مستندات خود در خواست محکومیت خوانده به خواسته مذکور نموده و اظهار داشته موکلش به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ۹۰/۱۱/۱۰ یک واحد آپارتمان به مساحت ۱۵۶/۲۸ مترمربع از خوانده خریداری نموده و تمامی ثمن معامله را پرداخت کرده و آپارتمان باز در ید مالکانه موکل قرار گرفته خوانده حسب قرارداد متعهد به تنظیم سند رسمی با مشخصات مندرج در مبایعه نامه گردیده لیکن تاکنون در این خصوص اقدامی به عمل نیاورده و لذا توجهاً به محتویات پرونده علی الخصوص استعلام واصله از ناحیه دفترخانه اسناد رسمی ... تهران مالکیت خوانده نسبت به ملک مورد ترافع محرز است از آنجایی که انعقا عقد مابین خواهان و خوانده به نحو شرعی و قانونی تنظیم گردیده و با تحقق عقد بیع و قرار داد فی مابین اصحاب دعوی که صحت و اصالت مندرجات آن مورد تعرض قرار نگرفته و دولت کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و با عنایت به اینکه با تحقق عقد بیع ضرورت اجرای نتایج در ثمرات حاصله از وقوع آنکه به عبارتی در ما نحن فیه تشریفات رسمی انتقال است با این اعتبار دادگاه دعوی مطروحه خواهان را به لحاظ عدم حضور خوانده در دادگاه و عدم دفاع موجه از خود معمول بر صحت تشخیص و به استناد مواد ۱۰ و۲۱۹ و ۲۳۲ و ۲۲۰ و۳۶۲ و۳۶۷ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به الزام به حضور در دفترخانه اسنادرسمی و تنظیم سند رسمی و انتقال ملک مورد ترافع به نام خواهان و پرداخت روزانه مبلغ پنج میلیون ریال از مورخ ۹۱/۳/۱۰ لغایت اجرای حکم به انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید . بدیهی است اجرای حکم منوط به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی می باشد راُی صادره غیابی محسوب و از تاریخ ابلاغ ظرف مدت بیست روز قابل واخواهی در همین شعبه و پس از آن ظرف همین مدت قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران

     راُی دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظر خواهی خانم پ. الف با ولایت قهری آقای ح.الف و با وکالت خانم ر.ن به طرفیت آقای ه.ع نسبت به دادنامه ۲۱۶ - ۹۲/۳/۷ صادره از شعبه ۴۷ دادگاه عمومی تهران که براساس آن در مقام رسیدگی واخواهی بر دادنامه ۸۵۶ - ۹۱/۸/۱۰ صادره از همان شعبه بدوی اصدار یافته است که نهایتاً منجر به صدور حکم بر محکومیت خوانده بدوی تجدیدنظر خواه به الزام حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سندرسمی و انتقال ملک مورد ترافع موضوع مبایعه نامه ۹۰/۱۱/۱۰ تنظیمی در دفتر مشاور املاک ۰۰۹۹۵۷۵۲۸۲ به نام تجدیدنظر خوانده ( خواهان بدوی) و پرداخت روزانه مبلغ پنج میلیون ریال از مورخ ۹۱/۳/۱۰ لغایت اجرای حکم به انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی شده است دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده اسناد و مدارک و اظهارات مضبوط در آن و مبایعه نامه مدرکیه معلوم گردید که مبایعه نامه مذکور در قالب بیع شرط بوده و به دلایل زیر با ماده ۴۶۳ قانون منطبق بوده و قصد بیع از آن مستفاد نمی گردد و قصد واقعی در انشاء بیع وجود نداشته بنابراین احکام بیع در آن مجری نیست اولاً در ماده ۳ مبایعه نامه قید شده است ثمن معامله ۷/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال معادل هفت صد میلیون تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار خریداران پرداخت می گردد ۱- ۳ مبلغ ۷/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال معادل هفتصد میلیون تومان نقداً به موجب چک شماره - عهده بانک - مورخ ۹۰/۱۱/۱۰ فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضا این مبایعه نامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند ۳- ۲ بقیه ثمن معامله که مبلغ - ریال معادل - تومان می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد مبلغ - و الباقی ثمن معامله که مبلغ - می باشد به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی وکالتی در دفترخانه شماره ... واقع در نارمک . تبصره یک - عدم وصول چک ها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند ۱ - ۳ ماده ۳ این مبایعه نامه از سوی فروشنده / فروشندگان تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد. با توجه به مراتب که در متن مبایعه نامه اشاره به چک می نماید در حالی که هیچ چکی و شماره ای ذکر نشده و رد وبدل آن معلوم نیست از طرفی الباقی ثمن نیز معلوم نیست چه میزانی می باشد و اینکه قید شده است مبلغ هفتصد میلیون تومان نقداً پرداخت گردیده است در حالی که عرفاً و نقداً تسلیم نقدی مذکور با توجه به میزان آن مقدور نیست بنابراین با توجه به ماده ۱۲۶۹ قانون مدنی که بیان می دارد ( اقرار به امری که عقلاً یا عادتاً ممکن نباشد و یا حسب قانون صحیح نیست اثری ندارد) اقرار فروشنده به دریافت ثمن مذکور فاقد اثر قانونی است که قاعده المشروط عرفاً کالمشروط شرعا ( عادت شایع عمومی در حکم شرط است) لذا قصد اقرار موضوع ماده ۱۲۶۲ قانون فوق نیز که یکی از شرایط مقرر است احراز نمی گردد ثانیاً با توجه به اینکه در متن مبایعه نامه قید شده است ( ضمناً خریدار به فروشنده وکالت اعطا نموده است تا نسبت به فک رهن ۴ واحد آپارتمان واقع در خیابان مدنی ساختمان ا. طبقه دوم از پلاک ثبتی مادر ۷۰۲۲/۷۱۹۶ نسبت به ۴ مبایعه نامه  ۹۰۴۲ و ۹۰۴۴ و ۹۰۴۵ اقدام نماید که در صورت انجام فک رهن و اخذ مفاصا حساب نسبت به مبایعه نامه های ذکر شده فروشنده مبلغ سیصد و پنجاه میلیون تومان تا تاریخ ۹۱/۳/۱۰ به خریدار پرداخت و این مبایعه نامه فسخ گردد چنانچه فروشنده نسبت به اخذ نامه فک رهن مبایعه نامه های اقدام نموده و ملک های فوق ( مبایعه نامه های مذکور ) را از رهن خارج نمود ولی نسبت به پرداخت مبلغ سیصد وپنجاه میلیون تومان به آقای ه.ع تا تاریخ ۹۱/۳/۱۰ اقدام ننماید خریدار می تواند نسبت به انتقال سند ۶ دانگ پلاک ثبتی ۳۱۰۴/۹۷۳۵ به خود اقدامات قانونی را انجام دهد که ملاحظه   می شود قصد طرفین بر تضمین پرداخت وجه و همچنین تضمین مربوط به فک رهن به شرح آن بوده است و قصد واقعی بیع از آن احراز نمی گردد در حالی که حسب قاعده العقود تابعه للقصود ( اثر هر عقد تابع قصد عاقد است) در مبایعه نامه مذکور قصد طرفین بر انجام حقیقت بیع نبوده تا آثار ماده ۳۶۲ قانون مدنی را بتوان بران موُثر دانست که نظریه ۷/۱۰۹۴۹ - ۷۹/۱۲/۱۰ اداره حقوقی نیز موُید این معنا است علی ای حال به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته حکم بر بی حقی خواهان بدوی صادر و اعلام می دارد نسبت به دادخواست جلب ثالث خانم پ. الف با ولایت قهری آقای ح.الف با وکالت خانم ر.ن به طرفیت آقای ه. ع نظر به استرداد آن بر اساس لایحه ۹۵۰۰۲۲۶ - ۹۲/۶/۲۶ و اختیار وکیل در استرداد آن به استناد ماده ۱۰۷ قانون اخیرالذکر قرار ابطال دادخواست صادر و اعلام می گردد راُی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۵۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه  

نویسنده : محسن رفعتی
 

چنانچه نیاز به وکیل متخصص در زمینه ابطال قرارداد به علت صوری بودن داشتید حتما با ما تماس بگیرید.

منبع : دادفران داداندیش

---

مطالب مرتبط

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (2)

ابطال رسمی سند مالکیت به استناد سند عادی

جهت اخذ حکم محجوریت چه اقداماتی لازم است؟ - وکیل اخذ حکم حجر

تحلیل یک شرط رایج در قراردادها